El financiamiento que está resolviendo la escasez de bodegas
La saturación de los corredores industriales en México no es un problema de demanda, sino de financiamiento. Construir nuevas naves industriales requiere capital que, en muchos casos, la banca tradicional no está dispuesta a otorgar a desarrolladores medianos o sin un historial crediticio robusto. Ese vacío lo está cubriendo el financiamiento colectivo, mejor conocido como crowdfunding inmobiliario.
El caso de Apodaca, Nuevo León, ilustra bien esta presión: el corredor opera entre 96 y 97 por ciento de ocupación y genera el rendimiento implícito más alto del país, cercano a 8.5 por ciento anual, de acuerdo con Spot2.mx.
Se trata de un esquema regulado por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) bajo el marco de la Ley Fintech, que también supervisan el Banco de México y la Secretaría de Hacienda. A mediados de 2025, nueve plataformas contaban con autorización como Instituciones de Financiamiento Colectivo en el ramo inmobiliario, de las cuales siete se encontraban operando activamente, según datos de la Asociación de Plataformas de Financiamiento Colectivo (AFICO).
Estas plataformas conectan el ahorro de personas físicas y pequeñas y medianas empresas con proyectos de infraestructura logística e industrial que no cumplen los criterios de la banca de primer piso ni el tamaño que exige participar en una FIBRA.
“El cuello de botella no es el inquilino; es el financiamiento para construir lo que falta”, explicó Vianey Macías, Head de Market Research de Spot2.mx, plataforma que monitorea el sector inmobiliario comercial en el país.
Dos formas en que opera el modelo
De acuerdo con la especialista, el financiamiento colectivo inmobiliario funciona bajo dos esquemas distintos. En el modelo de deuda, el inversionista presta capital, generalmente con algún tipo de garantía, y recibe a cambio intereses a una tasa previamente pactada, además de la devolución del capital al vencimiento del plazo.
En el modelo de copropiedad, en cambio, el inversionista adquiere una fracción del inmueble a través de un fideicomiso y recibe ingresos proporcionales por renta, con la posibilidad adicional de beneficiarse de la apreciación del activo con el tiempo.
“El modelo de deuda da certidumbre de flujo; la copropiedad busca capturar plusvalía donde la demanda no cede”, resumió Macías.
El crecimiento del crowdfunding inmobiliario responde a una meta más amplia. El Plan México 2025-2030 contempla la creación de 1.5 millones de empleos adicionales en manufactura especializada hacia 2030, en un momento en que la inversión extranjera directa alcanzó 40,871 millones de dólares en 2025 la cifra más alta registrada en un año para el País, con un crecimiento de 10.8 por ciento respecto al ejercicio anterior.
Como parte de esa estrategia, el plan también contempla créditos de hasta 20 millones de pesos para pequeñas y medianas empresas, garantías de hasta 80 por ciento para primeros préstamos y la construcción de 100 parques industriales, de los cuales 20 ya se encuentran en operación.
“Los mercados con ocupación cercana al tope serán los que definan, en los próximos años, si México consolida o desaprovecha su ventana de relocalización”, concluyó Macías.
